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“小阳春”4月难再续 北京二手房成交回落

2019-04-30 来源:新京报 点击 评论

3月楼市“小阳春”被炒得沸沸扬扬。但从北京二手房市场表现看,4月份市场并没有延续“小阳春”的热度,据中原地产研究中心统计数据显示,截至4月28日,4月北京二手房住宅签约13337套,对比3月同期的14486套,下调了8%。因为网签数据相对滞后,实际市场真实成交量4月环比3月出现了20%左右的下调。业内预计,市场快速升温的动力难以为继,5月交易量或与4月基本持平,其中,低总价的刚需项目依旧是市场成交的主流。


4月二手房成交量环比下降


北京3月二手房成交量创阶段性新高,市场升温明显。据中原地产、麦田等机构的统计数据显示,3月北京二手住宅网签共16051套。这一数据是2018年5月后,连续10个月的最高值。也是2017年“3·17”调控后,继2017年4月、2018年5月后,第三个超过1.6万套二手房住宅成交月份。


不过,4月份北京二手房市场并没有延续3月份的持续上升态势。据中原地产研究中心统计数据显示,截至4月28日,4月北京二手房住宅签约13337套,对比3月同期的14486套,下调了8%。因为网签数据相对滞后,实际市场真实成交量4月环比3月出现了20%左右的下调。


表格数据来源于中原地产研究中心


另据贝壳研究院统计显示,4月北京链家二手房交易量甚至比3月份下降了34%。从结构上来看,4月客户在总价、面积、城区的偏好上无明显变化(占比结构月度变化在1个百分点内),近半年,主要是集中在700万以下、90平方米以下、郊区等相对刚需项目,市场的购买链条还未完全修复,目前还是“刚需生长”的阶段。


4月北京二手房市场之所以出现回落,贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,这主要是受季节性因素影响。一季度和3月份北京市场的升温是“升而不热”。一季度比去年四季度升温不少,但实际上与过往几年的年初升温没有太多的不同。一季度升温原因主要是首次购房者进入市场,但没有能力启动大规模换房链条而推高房价,北京3月份房价环比上涨2.5%,受结构性因素影响明显,而4月均价与3月基本持平,均价向上动力不足。


此外,市场预期仍然保持平稳,业主调价行为中,70%的比例为降价,房屋交易周期仍然保持在调控以来80多天的高位,议价空间也较高。因此,市场升温的力度不可持续,并没有进入到“热”的状态。因此,4月份二手房成交量环比下降也是意料之中。


不过,许小乐同时指出,4月份二手房成交量环比下降并不是市场转冷,而是成交在3月集中释放后自发回落。


“实际上今年前四月成交与去年同期基本持平,二手房市场与去年同期相比,未表现出好转之势。之所以如此,原因主要在于受新房的分流影响。今年前四月,新房成交逾1.8万套,同比增长2.1倍。”许小乐表示。


中原地产首席分析师张大伟亦表示,4月北京二手房成交量下调,原因在于,一季度北京市场反弹最主要原因是部分二手房价格明显调整,出现了明显的性价比,购房者认为购买时机到了。但随着这部分房源成交后,后续业主开始上调价格,市场再次出现了博弈。除此之外,部分政策预期出现一些变化,包括北京公积金国管政策收紧,导致购房者再次犹豫。


5月二手房交易量或与4月基本持平


虽然4月北京二手房成交量环比3月有所下滑,但许小乐指出,今年北京房地产市场总体好于去年,原因在于,一是调控的效应进一步被消化,二是部分地方降房贷利率、调整限购等政策,带来市场预期改善。前期调控压制的部分需求在市场政策环境边际改善的情况下,缓慢释放出来。


值得注意的是,“房住不炒”的政策基调在长期内都维持不变,这是房地产市场与宏观经济在较长时期内的必然要求。基于此,许小乐预计,这意味着年初支撑首次置业购房者的杠杆可能会受到抑制,市场快速升温的动力难以为继。


线上注册、浏览是领先线下带看和交易的行为。从线上先行指标方面,贝壳4月人均页面浏览量从28个下滑到23个,客户的浏览意向明显下滑,线上停留时间缩短。由此,许小乐预计,5月北京二手房交易量或与4月基本持平。未来一段时间,低总价的刚需项目依旧是市场成交的主流,改善链条仍然需要较长的时间才能启动。

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